1999 depreminden sonra, konut sorunu gün ışığına çıktı… Tercihler değişti… Üst gelir gurubundakiler, depreme dayanıklı bölgeleri ve villaları tercih etmeye başladılar… Villa bölgelerinde fiyatlar çok hızlı arttı… Özellikle Ömerli, Çekmeköy ve Bahçeşehir çevreleri çok hızla değerlendi. Villa fiyatları ve aynı zamanda villa satışları arttı.
Normal geliri veya düşük geliri olanlar ise zorunlu olarak kaderlerine razı oldular… 2001 krizi bu kesimin reel gelirini de düşürdü… Bankalar da orta ve uzun vadeli kredileri durdurunca, lüks konutlar dışında normal konutlar geçen yıla kadar satılmaz oldu… Ekonomide büyümeye rağmen inşaat sektörü daraldı…
Geçen sene sonunda konut finansmanında vadelerin uzaması ve reel faizlerin önceki yıllara göre gerilemesi konut satışlarında da kıpırdama yarattı… Mortgage’in konuşulması ve tasarı hazırlanmasıyla, sektördeki canlanma hız kazandı.
1) Türkiye’nin konut sorunu…
Konut sorunu çok yönlü bir sorundur…
* Bazı illerde konut açığı, bazı illerde ise konut fazlası vardır… Ancak DİE’ye göre Türkiye de 2010 yılına kadar 770 bin konut üretilmesi gerekiyor.
2010 YILINA KADAR ÜRETİLEMSİ GEREKEN KONUT TÜRKİYE ………. 770. 000
İSTANBUL…….. 162.000
ANKARA……… 64.000
İZMİR…………….. 11.000
– Büyük şehirlerde konutların çoğunda kullanma izni yoktur… Bir kısmı da kaçaktır… Yani inşaat ruhsatı alınmadan yapılmıştır… Kaçak yapı yapmayı sistem zorluyor..İmar planları düzensiz ve karmaşıktır… Harç, ruhsat ve proje ile denetim bedelleri toplamı, küçük tek katlı bir ev maliyetine ulaşmaktadır. Ayrıca bürokrasi fazladır.
– Mevcut konutların yüzde 40’ı niteliksizdir… Yüzde 60’ı da yirmi yıllığın üstündedir. Yarım kalmış yapılar düzeni bozuyor… Yarım kalmış filizleri sarkan yapılar, hem riskli hem de çevre kirliliği yaratıyor. Özellikle varoşlar “filiz kent” görünümündedir.
– Büyük şehirlere olan yoğun göç hem konut sorununu hem de gecekondulaşmayı artırmıştır… Devletin vatandaşı mağdur etmeden gecekondu önleme programı yapması gerekir. Şimdi yapılan yetersizdir… Ve amaca aykırıdır… Örneğin, İstanbul Büyük Şehir’e bağlı ve aslında görevi hızlı ve ucuz konut yapmak olan KİPTAŞ’ın yaptığı yeşil vadi evlerinde daire fiyatları 400 bin dolardır.
– Konut kredileri yetersiz ve pahalıdır.
2) Konut kredileri
Konut kredileri yetersizdir… Örneğin 2004 yılında verilen kredilerin yüzde 15’idir.
KREDİ HACMİ (Ekim- aralık 2004 )
yüzde pay
Taşıt kredileri ……. 43
Konut kredileri…….. 15
Diğer……………….. 42
Geçen yılın ortalarından itibaren bankalar, uzun vadeli konut kredisi vermeye başladılar… HSBC ve Vakıfbank 20 yıla kadar konut kredisi veriyor.
Ancak konut kredilerinde en düşük faiz nominal olarak yüzde 19 yani reel olarak yüzde 10 ve en yüksek faiz de nominal olarak yüzde 24 yani reel olarak yüzde 14.8 ‘dir…
Ortalama faizleri aldığımız da, aylık ödeme yapılmasına rağmen 10 yıl vadeli kredilerde ödenen faiz anaparayı geçiyor… 20 yılda ise iki katına çıkıyor…
Örneğin 50 milyar kredi alan, ayda 900 milyon öderse, 10 yıl sonra toplam 109 milyar ödemiş oluyor.
3) Toplu konut kredileri...
– Toplu konut kredileri ihtiyaca cevap vermekten uzaktır… Bu kredi şartları şöyledir:
– 150 metre kare altında konut olacak…
– Kredi alanın evi olmayacak… Ve önceden kredi almış olmayacak.
– Vadeler ise 100 metrekareye kadar 10 yıl, 100 metrekare üstü 5 yıldır.
4) Mortgage (Morgiç)
Mortgage, ipoteğe veya rehine dayalı kredi demektir.. Anavatanı ABD’dir. İngiltere ve Avrupa da yaygındır..İkinci el piyasası da bulunmaktadır.
Türkiye‘de sermaye piyasası kurulu, ipotekli konut kredisi için yasa tasarısı hazırladı… Bu taslağa göre:
– Konut sahipliğinin desteklenmesi için “ipotek finansman kuruluşları” Bankalar bu kuruluşlara iştirak edecek. Ve “konut finansman” fonu oluşturulacak.
– Konut finansman fonunda “katılma belgesi” niteliğinde menkul kıymetler oluşturulacak.
– Sabit faizle borçlanma zorunluluğu kalkacak.
Mortgage hazırlıkları da konut fiyatlarını yükselten faktörlerden birisi oldu… Uygulamaya geçerse bu kredilerin özellikleri şöyle olacak…
– Yalnızca konutlara kredi verilecek.. Arsa ve dükkan gibi gayrimenkullere verilmeyecek.
– Binaya kat çıkan da kredi alabilecek.
– Kredi için, tapu, ruhsat ve imar sorununun olmaması gerekiyor.
– Konut fiyatının bir kısmı peşin olarak ödenecek… Ancak ne kadarı olacağı henüz netlik kazanmadı… Bu peşinat ABD’de en az yüzde 10, AB’de ise yüzde 30 ‘dur
– Kredi şartları, sözleşme süresince tüketici aleyhine değiştirilmeyecek.
– Kredi borçları ödenmezse, önce sigorta devreye girecek… Sonra yine ödenmezse, konut iade edilecek.
– Ödemede çek ve senet olmayacak.
– Konut alan isterse önceden borcunun tamamını indirimli olarak ödeyebilecek.
Mortgage uygulaması, ABD’de GSMH’nın yüzde 53’üne, AB’de yüzde 39’una, Latin Ülkelerinde ise yüzde 4 ile yüzde 12 arasına çıkıyor… Türkiye de ise halen konut kredileri GSMH’ nın yüzde 0.5 ‘idir
Türkiye’de, çiftçi, köylü, işçi ve memurların gelir, ücret ve maaşları, taksit ödeyecek düzeyde değildir… Bu nedenle 20 milyon aile içinde bu krediden yararlanacak aile sayısı sınırlıdır.