Dünkü resmi gazete de , konut finansman sistemi ile ilgili üç adet yönetmelik yayınlandı. Yönetmelikler yasalara açıklık ve uygulamaya kolaylık getirmek için yetkili kurumlar tarafından çıkarılır. Konut finansman sistemi ile ilgili bu üç yönetmeliği de Sanayi ve Ticaret Bakanlığı çıkardı.
Üç yönetmelikten birisi ‘’Konut Finansman kuruluşlarınca verilecek sözleşme öncesi bilgi formu ‘’ ile ilgili yönetmeliktir.
Kredi alacak olanla , kredi veren aynı konumda değildir. Genellikle kredi veren kuruluş veya banka , sözleşmeyi hazırlarken hep kendine yontar. Kredi alan müşteri de bankaya olan güveninden dolayı sözleşmeyi bakmadan imzalar. Sonradan ağır şartlar olduğunu görülür.
Ağır şartlar olsa da , kredi kullanan bir bakıma o krediyi almaya zorunludur. Örneğin evi yoksa , o anda gözü başka bir şey görmez. Geleceğin hesabını çok iyi yapmaz. Sonradan sıkıntı çıkar. Emlak bankasından dövizle borçlananların 2001 krizi ile ne kadar zora girdiğini yaşadık.
Bu nedenlerle , kredi alacak olanın sözleşme yapmadan önce verilecek bilgi formunu iyi incelemesi gerekir. Bu yönetmeliğe göre söz konusu açıklamanın küçük puntolarla değil normal puntolarla yazılması gerekir.
FAİZE DİKKAT …
Konut kredilerinde en önemli şart , faiz şartıdır. Tebliğe göre Bilgi formunda sabit , değişken , sabit ve değişken faizlerin ne olduğu açıklanacaktır. Ayrıca bu faizlerin hangi kredi türlerine uygulanacağını ve bunların gelecekte getirmesi olası yükler ile aylık ve yıllık geri ödeme tutarları da izah edilecektir.
Geri ödeme planları için , 5 yıllık , 10 yıllık ve 20 yıllık vadeler itibariyle hazırlanacak örnek ödeme planlarının hazırlanması gerekmektedir.
Yine yönetmeliğe göre , kredi için ne gibi teminatların isteneceği de yer alacaktır.
Aylık ödemede temerrüde düşülürse, sözleşmeyle belirlenen faizin yüzde 30 ‘unu geçmemek üzere faiz uygulanacağı da açıklanacaktır. Diyelim ki , kredi de yıllık faiz yüzde 25 ise , alınacak temerrüt faizi en fazla yüzde 32.5 olacaktır.
Dövizle kredi alındığında bu kredinin riskleri nelerdir…Örneğin kur artışı olursa kredi kullanan ne gibi yüklere girecektir. Bunların da açıklanması gerekiyor.
AYIPLI MAL
Yönetmelikte , sözleşme öncesi açıklamalarda , Ayıplı mal için bankanın 1 yıl süreyle sorumlu olacağının da
belirtilmesi istenmektedir. Normal konut kredilerinde ayıplı maldan dolayı bankaların sorumluluğu 5 yıl iken , ‘’konut finansman sisteminde ‘’ bu süre 1 yıla indirildi.
Yasaya göre , kredi alan aylık taksidi ödemezse tüm borcu muaccel hale geliyor. Yönetmelik muacceliyet halinde konutun krediyi veren tarafından hemen satışa çıkarılacağının da açıklanmasını istiyor. Yine konutun tüketici tarafından kiraya verilmesi halinde bu durumun da kiralayana bildirilme gereği olduğunu öngörüyor.
ERKEN ÖDEME
İkinci yönetmelik , ‘’Konut Finansmanı Sisteminde Erken Ödeme İndirimi ve yıllık maliyet oranı hesaplanması ‘’ konusunu içeriyor.
Erken ödemede , kredi için ödenen faize göre ‘’erken ödenen gün sayısı dikkate alınarak bulunacak faiz , faiz üzerinden hesaplanacak kamusal yükümlülükler toplamı ve komisyon kadar indirim yapılır ‘’ denilmektedir.
Üçüncü yönetmelik , değişken faizli kredilerle tüketicinin bilgilendirilmesiyle igilidir.
DEĞİŞKEN FAİZ
Değişken faizde , Merkez bankasının belirlediği faizlerin son beş yıl içindeki değişim oranları esas alınıyor. Buna konut finansman kuruluşunun belirlediği marj oranı ekleniyor. Yönetmelik Bu esasa göre hazırlanacak örneklerle tüketicinin bilgilendirilmesi gerektiğini söylüyor.
Yine yönetmeliğe göre , faiz oranlarının değişmesi halinde , kredi veren kurum yeni faiz oranlarını içeren yeni bir ödeme planı yapması ve bunu tüketiciye bildirmesi gerekir.
Anlaşılan odur ki , Türkiye yeni konut kredi sistemine çok erken geçti. Her şeyden önce Türkiye de reel faizlerin yüksek olması ve faiz oranlarının yıllık olarak değilde , aylık olarak ilan edilmesi , bu sistem için doğru bir yol değildir.