Merkez Bankası 2017 temel yılına göre konut fiyat endeksini yayınlıyor. 2018 yılında konut fiyat artışı enflasyonun (TÜFE) altında kaldı.2020 ve 2021 yıllarında Konut fiyat artışı enflasyonu ikiye katladı. 2022 yılında ise üçe katladı.
2023 yılında Konut fiyat artışı hız kesti, yıl itibariyle TÜFE oranı yüzde 64,77 ve konut fiyat artışı yüzde 75,5 oldu. (Aşağıdaki tablo)
2017 yılı ocak ayını 100 olarak alırsak 2024 Mart ayında;
- TÜFE fiyat endeksi 479,22;
- Konut fiyat endeksi 1017,78 oldu. Resmen konut fiyatları balon yaptı.
(Aşağıdaki Grafik)
2023 Temmuz ayında ve sonrasında ise aylık konut fiyat artışları, TÜFE’ nin altında seyretti. 2023 Ocak-2024 Mart ayı arasında geçen 15 aya göre bakarsak, aşağıdaki grafikte görüldüğü gibi, aylık TÜFE artış yönünde , aylık konut fiyatları düşüş yönünde oldu.
Ancak son sekiz ayda Konut fiyat artışının TÜFE’nin altında kalması, konut balonun sönmesine yetmez. Arayı kapatmaya daha çok zaman var.
Bundan sonra da olağanüstü bir gelişme olmazsa, konut fiyatları TÜFE’ nin altında kalacaktır.
Bunun nedenlerine gelince;
1.Konut fiyatları dolar kuru ile birlikte arttı. Türkiye’de gayrimenkul sahipleri gayrimenkul fiyatlarında doları esas alıyorlar. Ne var ki toplumun geliri , maaş ve ücretler TL olarak arttı, dolar değeri olarak düştü. Halkın satın alma gücü düştü. Konut talebi de azaldı. Konut satışlarına yansıdı.
TÜİK’in açıkladığı konut satış istatistiklerine göre; Nisan ayında,
2022 ‘de 113 053 konut;
2023 ‘te 85 652 konut;
2024 ‘te 75 569 konut satıldı.
2.Yabancıya konut satışında daha hızlı bir düşme var : Nisan ayı olarak;
2022 de 6 477 konut;
2023’te 2 557 konut;
2024’te 1 272 konut satıldı.
Yabancının konut talebinin düşmesine, içerde güven sorunu ve özellikle 10 milyon üstünde mülteci sorunu etkili oldu.
3.2022 yılında konut fiyatlarında spekülatif artış nedenleri arasında , Kara para ve kaynağı belirsiz 26,4 milyar doların, seçim öncesi iktidar değişir endişesi ile aklama telaşı etkili oldu.
Şimdiki iç işleri bakanı kara para ile mücadele de başarılı oldu. Bundan rahatsız olanlar eğer kara para düzenini geri getirmezlerse, konut fiyatları reel olarak yeniden artmaz.
Sonuç olarak; ekonomide, siyasette, şok sorunlar yaşamazsak, bundan sonra da konut fiyat artışı enflasyonun altında kalır yani reel olarak geriler. Ama balonun sönmesi veya azalması daha birkaç yıl sürecektir.
Teşekkür ederim hocam, verdiğiniz bilgiler için. Konutta balon bir fiyat artışı söz konusuydu. Bu artışlar krizden birkaç yıl önce başlamıştı. Bu balon, yabancılara konut satışı ve muazzam arazilerin imara açılmasıyla ortaya çıktı. Örneğin, Zeytinburnu’nda 16,9 denilen malum bina, sahildeki Yedimavi, Ataköy ve Ataşehir’deki birçok araziye inanılmaz imarlar verildi. Talep arttıkça imar rantı arttı ve arz çeşitliliği arttı. Her inovasyon fiyatı artırdı. Bu özel araziler ve özel imarlar, konumları gereği zaten değerli olan arazilerin uçuk fiyatlara satılmasıyla piyasayı hareketlendirdi. Birbirinden duyan herkes fiyat artırdı.
Asıl sebep, paraya erişimin kolaylığıydı. Konut kredileri veya işletme kredileri çok uygundu ve ekonomi çok canlıydı. Ne olur, sizin de buyurduğunuz gibi, birkaç yıl içinde talep olmayacağından arz da olmayacaktır. Buna ipotekli konut sayısını göz önünde bulundurursak, bu ekonomik sıkıntıda herkes ancak gayrimenkullerini satarak işini çevirecek veya borcunu ödeyecektir. Bu da gayrimenkullerin değerinin altında satılacağı anlamına gelir. Doğal olarak fiyatlar düşer, ama geçmişte gördüğümüz örneklerde gayrimenkul hiçbir zaman tamamen düşmez. Nüfus artışına göre her zaman ihtiyaç olmuştur.
–