İstikrarlı bir ekonomide İnşaat sektöründe planlama, arz- talebe göre belirlenir. Konut inşaatında, nüfus faktörü ve konut talebi hesaplanır.
Nüfusa göre hesaplanınca, Türkiye de konut arz fazlası var. Ancak konut satışları da artıyor. 2015 yılında 2014 yılına göre yeni konut satışlarında yüzde 9.9 oranında, ikinci el konut satışlarında ise yüzde 10.5 oranında artış var. Ayrıca yabancıların aldığı konutlarda da yüzde 20.4 artış var. ( Aşağıdaki tablo )
Neden ?
1)Konut ve gayrimenkul tek güvenilir yatırım olarak kaldı . Finansal yatırım araçları , borsa , dolar ve Euro , altın , aşırı
Spekülatif ve değişken olduğu için, tasarrufu olan ne yapacağını bilmiyor. Mevduat ise, Merkez bankası gösterge faizini enflasyonun altında tutuyor ve mevduat faizleri de eksi çıkıyor. Yani parasını mevduata yatıranın parası eriyor. Parasının satın alma gücü düşüyor.
O zaman geriye bir tek gayrimenkul ve konut yatırımları kalıyor.
Bu nedenlerle yabancılar da, mevduatta, devlet iç borçlanma senetlerinde ve borsada tutukları paranın bir kısmını konuta aktarıyor.
Dünya nüfusu bu kadar hızlı artarken ve küresel ekonomi kumar masası olmaya devam ettikçe, konut satışları artacaktır.
2)Siyasi iktidar kısa sürede ekonominin canlanması için, faizleri düşük tutuyor ve konut inşaatını teşvik ediyor. Zira inşaat sektörüne tüm sektörler girdi veriyor. Ayrıca istihdamı da hızlı artırıyor. İşsizliği azaltıyor. Ne var ki, inşaat bittikten sonra konut yatırımları ölü yatırım haline geliyor.
Buna karşılık daha verimli ve devamlı üretim ve istihdam yaratacak, büyümeye sürekli katkı sağlayacak, fiziki yatırım projelerinin hayata geçmesi daha uzun zaman alıyor.
Siyasi iktidar kısa vadede sonuç almak istiyor. Yani bu günü kurtarmaya baktığı için konut inşaatlarına önem veriyor.
3) Konut satışlarının ve talebinin artması, fiyatlarda balon yaratıyor.
Merkez Bankası verilerine göre 2013 Ekim ayı ile 2014 Ekim ayı arasında geçen bir yılda, enflasyon yüzde 8.96 oldu, buna karşılık konut fiyatları yüzde 14.93 oranında arttı. Konut fiyatlarında yıllık reel artış yüzde 5.5 olurken, mevduat faizi eksi 3.57 oldu. Yani parasını konuta yatıranın, mevduata yatırana göre enflasyondan sonra, yüzde 9.07 reel kazancı oldu. 2015 yılı içinde aynı şekilde, yüzde 9.14 reel kazancı oldu.
Konut fiyatlarının bundan sonra da artacağı anlaşılıyor. TÜİK’in inşaat sektörü güven endeksine göre, fiyat beklenti endeksi 2015 ocak ayında 108.7 idi. 2016 ocak ayında yüzde 110.5’e yükseldi.
Sonuç olarak, konutun da spekülatif yatırım aracı olması, reel dengeleri daha çok bozuyor, balon oluşturuyor ve istikrarsızlık artıyor.